入居促進 | 金銭面での条件緩和

空室対策・空室解消には、さまざまな条件緩和が必要となる場合があります。第一に「入居者の条件緩和」、第二に「金銭面での条件緩和」が考えられます。
金銭面での条件緩和を行う場合、収支が悪化することは明らかです。しかし、空室を埋めることができない場合や、いち早く入居者を獲得したい場合には検討する必要があります。

敷金・礼金の引き下げ

敷金・礼金は、その習慣がない地域、または関西圏のように保証金・敷引きと呼んで家賃の3∼10か月分を必要とする地域もありますが、首都圏では敷金・礼金は家賃の各1~2カ月分が一般的な相場です。敷金・礼金が各2カ月の物件を例にあげると、前家賃1ヶ月分、仲介手数料1ヶ月分を合せ、計6か月分の初期費用が必要となります。さらに引っ越し代や、家具・家電の購入費用まで考えると、入居者の費用負担は莫大な金額になることが分かります。
こうした理由から、入居者は初期費用に強い懸念を抱いており、出来るだけ初期費用を抑えたいという方が大半であることは間違いありません。
こうした市場のニーズに合わせ、空室の埋まらない物件や、いち早く入居者を獲得したい物件は敷金・礼金を0ヶ月にするなど、入居者に選ばれやすくする価格戦略を行うケースも多くみられるようになりました。物件にもよりますが、敷金・礼金0円のいわゆるゼロゼロ物件は強烈な誘客効果があり、内見希望者が後を絶ちません。

部屋探し、引っ越しの際に「困ったこと」「不満」

フリーレント期間の適用

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通常の賃貸契約では、契約完了日から家賃が発生することが多いですが、予め設定した期間中(通常1〜2ヶ月間程度、時期によっても異なります)、家賃が発生しない無料賃貸を行うのが「フリーレント」です。入居者にしてみれば、入居から一定期間の家賃が発生しないことは金銭的な負担が大きく軽減され、入居を決定づける大きな要因ともなります。
その反面、フリーレント期間=空室期間と同様に家賃収入が得られないため、物件の回転率が低下し、アパート・マンション経営の収支を悪化させることは否めません。
フリーレントを活用する物件の代表的な例としては、高額物件、事業用物件、ファンド物件のいずれかがあげられます。ファンド物件の場合、投資家へ分配する利益を確保しなければならないため、家賃が相場よりも高めに設定されていることが多く、フリーレントなどの一時的な金銭的条件緩和を活用し、入居者を募る傾向にあるようです。

更新料の引き下げ

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一般的な契約更新では、入居者は新家賃の1ヶ月分を契約更新料として支払います。この契約更新料は、転居を決定する要因の一つにあげられることから、長期入居者の獲得に契約更新料の引き下げ(又は0円)は長期入居者確保に大変な効果があるのは間違いありません。一時的な収入は低下しますが、長期入居者の確保はアパート・マンションの安定経営につながりますので、中長期的な運用を視野に入れるとオーナーにとっても大きなメリットをもたらすと言えます。

家賃の引き下げ

本来、家賃の引き下げは、中長期的なアパート・マンション経営の視点から見てもするべきではありませんが、設備投資・リフォームなどの物件価値の向上を行わず、空室数が多くある場合は、中長期的な収支を見据えたうえで家賃の引き下げを行い、いち早く入居者を決定しなければなりません。
家賃を引き下げは収支を悪化することは否めませんが、長期間の空室が続くよりはよほど経済的であると言えます。

家賃を2,000円引き下げた場合の減収額 家賃5万円で空室期間が24か月続いた場合の損失額

長期間に渡り空室状況が続いている場合、又は空室数が多くある場合は、設備投資・リフォームによる物件価値の向上、又は家賃の引き下げを行い、入居者をいち早く決定することが急務であるのは言うまでもありません。

番外編 広告費をアップする(不動産会社への謝礼をアップする)
広告費をアップする(不動産会社への謝礼をアップする)

仲介を依頼する不動産会社への広告料は少ないに越したことはありませんが、どうしても入居が決まらない場合、不動産会社に多くの広告料を支払い、優先的に紹介してもらうことも考えなくてはなりません。内見者が増えれば成約に至る可能性も高まり、いち早く入居者を獲得することで、空室期間の賃料損失を回避することができます。

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