原状回復に関する判例

原状回復に関する判例

本ページでは「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」に掲載された「原状回復にかかる判例の動向」をご紹介致します。

以下事例の主な争点は

  • 退去後に賃貸人が行った修正の対象となった損耗が、賃借物の通常の使用により生ずる損耗を超えるものか否か
  • 損耗が通常の使用によって生ずる程度を超えない場合であっても、特約により賃貸人が修繕義務・原状回復義務を負うか否か

原状回復事案の争点となった部位等

事例 事案 争点となった部位など
事例1 毀損・汚損等の損害賠償を定めた特約には通常の使用によるものは含まない【名古屋地方裁判所判決 平2.10.19】判例時報1375-117
原状回復事案の争点となった部位等イメージ
■争点となった部位畳・襖・障子、クロス及び絨毯の張替え、ドアのペンキ塗変え ■賃貸人負担となった部位ドア・枠のペンキ塗変え
事例2 通常使用による汚損・損耗は、特約にいう原状回復義務の対象にはならないとされた【東京地方裁判所判決 平6.7.1】 ■争点となった部位畳裏替え、襖表替え、絨毯取替え、天井・壁・巾木・額縁の塗装工事
事例3 原状回復の特約及び別基の「修繕負担項目」により、損耗の程度に応じた賃借人の負担を認めた【東京地方裁判所判決 平6.8.22】判例時報1521-86 ■争点となった部位カーペット敷替え、壁・天井クロス張替え(下地調整・残処理を含む)、畳表替え、照明器具取替え、室内・外クリーニング ■賃貸人負担となった部位カーペットのクリーニング費用、クロス張替え(下地調整・残材処理を除く)、畳裏返し
事例4 原状回復事案の争点となった部位等イメージ 通常の損耗に関する費用は、約定された敷引金をもって充てると解するのが相当である【大阪簡易裁判所判決 平6.10.12】 ■争点となった部位壁・天井クロス及び畳・襖・障子張替え、床工事クリーニング ■賃貸人負担となった部位(敷引金については賃借人が容認)
事例5 賃貸借契約にやくていされていた畳表の取替え費用のみが修繕費用として認められた【仙台簡易裁判所判決 平7.3.27】 ■争点となった部位壁紙(洋室、和室、台所) ■賃貸人負担となった部位(特約は容認)
事例6 まっさらに近い状態に回復する義務ありとするには、客観的理由が必要であり、特に賃借人が義務負担の意思表示をしたことが必要とされた【伏見簡易裁判所判決 平7.7.18】 ■争点となった部位畳取替え、壁・天井クロス張替え、クッションフロア・襖張替え、清掃
事例7 原状回復の特約条項は、故意過失又は通常の使用による損害の回復を規定したものと解すべき【東京簡易裁判所判決 平7.8.8】 ■争点となった部位絨毯への飲みこぼし、冷蔵庫排気跡、家具跡、畳の擦れ跡、網戸の穴、額縁ペンキ剥がれ ■賃貸人負担となった部位(襖張替え費用については賃借人が支払いを容認)
原状回復事案の争点となった部位等イメージ
事例8
修理・取替え特約は、賃借人の義務を免除することを定めたものと解され自然汚損などについて賃借人が現状に復する義務を負っていたとは認められない【京都地方裁判所判決 平7.10.5】 ■争点となった部位襖、床及び壁・天井クロスの張替え、畳表替え・裏返し、塗装工事、パイプ棚・流し・ガス台取替え、雑工事、洗い工事
事例9 賃借人の手入れにも問題があったとしてカビの汚れについて、賃借人にも2割程度の負担をすべきとした【横浜地方裁判所判決 平8.3.25】 ■争点となった部位畳裏返し、カーペット染みによる取替え、壁・天井のカビ・染みによる取替え、トイレタオル掛け破損による取替え ■賃貸人負担となった部位カーペット、壁・天井のカビの汚れによる修繕費(2割程度)
事例10 原状回復義務ありとするためには義務負担の合理性、必然性が必要であり、更に賃借人がそのことを認識し又は義務負担の意思表示をしたことが必要【伏見簡易裁判所判決 平9.2.25】 ■争点となった部位畳凹み傷による表替え、壁・天井クロス家具跡・照明焼け等の汚れによる張替え、襖張替え、清掃 ■賃貸人負担となった部位クロス冷蔵庫排熱による黒い帯、クッションフロア煙草の焦げ跡、畳家具を倒した凹み傷
事例11 賃貸人に対して和室1室のクロス張替え費用及び不十分であった清掃費用の支払いを命じた【春日井簡易裁判所判決 平9.6.5】 原状回復事案の争点となった部位等イメージ ■争点となった部位畳表替え、クロス張替え(部屋全体)、清掃費 ■賃貸人負担となった部位畳表替え、クロス張替え(和室1室全体)、清掃費(修繕費用の一部は賃借人が支払いを容認)
事例12 更新時に追加された原状回復の特約は賃借人が自由な意思で承諾したとは認められない【東京簡易裁判所判決 平12.3.2】 ■争点となった部位畳、襖、クロス、カーペット張替え、室内清掃費用 ■賃貸人負担となった部位畳表1枚表替え、冷蔵庫下サビ跡補修(畳1枚の表替え費用は賃借人が支払いを容認)
事例13 特約条項に規定のないクリーニング費用等の賃借人による負担が認められない【仙台簡易裁判所判決 平12.3.2】 ■争点となった部位畳修理、襖張替え、室内クリーニング ■賃貸人負担となった部位(畳修理代及び襖張替え代については、特約に規定あり、賃借人も支払いを容認)
事例14 通常損耗を賃借人負担とする特約が否定された【大阪高等裁判所判決 平12.8.22】判例タイムズ1067-209 ■争点となった部位壁・天井クロス及び障子張替え、畳表替え、洗面化粧台取替え、玄関鍵交換、雑工事、美装洗い ■賃貸人負担となった部位原審へ差戻
事例15 イメージ 通常損耗を含めた原状回復義務の特約が有効とされた【東京地方裁判所判決 平12.12.18】判例時報1758-66 ■争点となった部位畳表取替え、襖・クロス張替え、ハウスクリーニング ■賃貸人負担となった部位同上(賃貸人請求のとおり)
事例16 敷引きの特約は有効とされたが、修繕費用は通常の使用による自然損耗部分を除く7万円に減額された【神戸地方裁判所判決 平14.6.14】 ■争点となった部位畳表替え、襖・クロス張替え、郵便ポスト取替え、ハウスクリーニング、敷居修理、浴室コーキング、床張替え ■賃貸人負担となった部位畳1畳・襖1枚・床及び壁クロスの補修、郵便ポストの取替え、トイレ・換気扇・風呂・洗面台の清掃
事例17 経過年数を考慮し賃借人の負担すべき原状回復費用が示された【東京簡易裁判所判決 平13.7.9】 ■争点となった部位壁ボード穴修理、クロス・クッションフロア張替え、換気扇取替え、清掃 ■賃貸人負担となった部位壁ボード穴修理、壁クロス張替え・換気扇取替え(経年劣化を考慮)、清掃
事例18 ペット飼育に起因するクリーニング費用を賃借人負担とする特約が有効とされた【東京都簡易裁判所判決 平14.9.27】 ■争点となった部位クロス・クッションフロア張替え、玄関ドア交換、ハウスクリーニング ■賃貸人負担となった部位クッションフロア部分補修、ハウスクリーニング
イメージ
事例19
「50%償却」と「賃借人の負担義務を定めた特約」の規定あり【名古屋簡易裁判所判決 平14.12.17】 ■争点となった部位リフォーム工事費用、室内清掃費用 ■賃貸人負担となった部位キッチン上棚取手取付費、排水エルボー費、室内清掃費
事例20 過失による損傷修理費用のうち経年劣化を除いた部分が賃借人の負担すべき費用とされた【東大阪簡易裁判所判決 平15.1.14】 ■争点となった部位クロス、カーペット張替え ■賃貸人負担となった部位壁クロス部分補修(経過年数を考慮し賃借人が算定)
事例21 賃貸人は、敷金の清算は管理会社に一任されると主張したが、敷金から控除されるべき費用はないとした【神戸簡易裁判所判決 平15.4.10】 ■争点となった部位詳細不明
事例22 設備使用料等の合意が、公序良俗に反し無効とされた【大津地方裁判所判決 平16.2.24】 ■争点となった部位畳表替え、クロス・クッションフロア・襖の張替え、巾木張替え、清掃消毒、雑工事費、水道料 ■賃貸人負担となった部位水道料
事例23 本件敷金特約は消費者契約法10条により無効であり、また、賃借人は見えることろの結露は拭いており、カビの発生に賃借人の過失はないとされた【牧方簡易裁判所判決 平17.10.14】 イメージ ■争点となった部位カビの発生責任の所在
事例24 通常毀損に関する補修費用を賃借人が負担する旨の特約が成立していないとされた【最高裁判所判決 平17.12.16】一審【大阪地方裁判所判決 平15.7.16】控訴審【大阪高等裁判所 平16.5.27】 ■争点となった部位通常の使用に伴う損耗についての補修費用 ■賃貸人負担となった部位(高裁へ差戻)
事例25 本件敷金特約は、消費者契約法10条により無効であるとされた【西宮簡易裁判所判決 平19.2.6】 ■争点となった部位洗面化粧台にキズ ■賃貸人負担となった部位水道料
事例26 カビの発生は賃借人の手入れに問題があった結果であるが、経過年数を考慮するとクロスの張替えに賃借人が負担すべき費用はない、との判断を示した【川口簡易裁判所判決 平19.5.29】 ■争点となった部位天井・襖・壁クロスの張替え、クロス下地の取替え、窓枠。サッシビートの取替え、畳の取替え、コンセント・照明・カーテンレール・タバコのヤニにより変色した扉の交換、玄関扉、浴室換気扇のサビによる交換 ■賃貸人負担となった部位天井の張替え、クロス下地の取替え、窓枠・サッシビートと取替え、玄関扉サビによる交換(各20%を負担)
事例27 通常損耗を賃借人の負担とし、解約手数料を賃借人の負担とする特約が消費者契約法により無効とされた【京都地方裁判所判決 平19.6.1】 ■争点となった部位トイレ・キッチン・エアコン等の清掃費用
事例28 イメージ 敷引特約が、消費者契約法に反し無効とされた【奈良地方裁判所判決 平19.11.9】 ■争点となった部位脱衣所・トイレの床の腐りによる張替え、トイレの壁の落書きによる張替え、床クッションフロア・壁クロス・天井クロスの張替え、玄関の用心鎖・流し台・レンジフードカバーの交換、ガラスの割れによる交換 ■賃貸人負担となった部位脱衣所床の腐敗は1/4、トイレ・脱衣所壁の腐敗は1/2張替え、クッションフロア・タバコのヤニによる壁1/2張替え、玄関の用心鎖・レンジフードカバーの交換
事例29 保証金解約引特約が消費者契約法10条により無効とされた【京都簡易裁判所判決 平20.8.27】 ■争点となった部位玄関ドアのポストのキズによる取替え、台所・トイレ床の張替え、和室の襖・障子・畳・網戸の張替え、襖の桟の交換、リビング絨毯・洋間絨毯の張替え、天井照明器具の直付跡補修、エアコン撤去費、ベランダのサビ、風呂場の湯垢、台所の油汚れの清掃 ■賃貸人負担となった部位玄関ドアのポストのキズによる取替え、和室の障子・襖・畳の張替え、襖の桟の取替え、リビング絨毯・洋間絨毯の張替え、ベランダのサビ
事例30 通常損耗補修特約は合意されたとは言えず、仮に通常損耗補修特約がなされていたとしても、消費者契約法10条に該当して無効とされた【東京都地方裁判所判決 平21.1.16】 ■争点となった部位壁・天井の張替え、カーペットの取替え、障子・襖・畳・網戸の張替え、畳の表替え、ルームクリーニング
事例31 賃借人が負担すべき特別損耗の修繕費用につき、減価分を考慮して算定した【神戸地方裁判所尼崎支部判決 平21.1.21】 ■争点となった部位クロスの張替え、床の削れ補修 ■賃貸人負担となった部位クロスの全面張替え(減価割合90%)、床の削れ補修
事例32 庭付き一戸建て住宅につき、草取り及び松枯れについての善管注意義務違反があったとして、賃借人の費用負担を認めた【東京都簡易裁判所判例 平21.5.8】 ■争点となった部位高木剪定作業、雑草・除草及び草刈り処分、松枯れ ■賃貸人負担となった部位雑草・除草及び草刈り処分、松枯れ
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事例33
賃貸人がハウスクリーニング代を負担するとの特約を有効と認めた【東京地方裁判所判決 平21.5.21】一審【東京地方裁判所判決 平20(ハ)3160号】 ■争点となった部位クロス・襖の張替え(タバコのヤニによる損耗)、畳の張替え、建具大ノックシートの張替え、シャッターの調整、木部の塗装、ハウスクリーニング ■賃貸人負担となった部位障子・クロス(一部)の張替え、建具ダイノックシート張替え、ハウスクリーニング
事例34 契約終了時に賃借人自ら補修工事を実施しない時は、契約終結時の状態から通常損耗を差引いた状態まで補修すれば費用相当額を賃貸人に賠償すれば足りるとされた【尾坂高等裁判所判決 平21.6.12】一審【神戸地方裁判所尼崎支部判決 平21.1.21】 ■争点となった部位詳細不明
事例35 賃貸借契約終了時に敷金から控除された原状回復費用について賃借人の返還請求が一部認められた【東京地方裁判所判決 平21.7.22】一審【東京簡易裁判所】 ■争点となった部位フローリング補修、ダン襖片面・和室の畳一畳・ビニールクロス・網戸の張替え、框戸の取替え、天井シーリングプレート取付け、洗面化粧台ボール取替え、UBフタ取付け、ハウスクリーニング ■賃貸人負担となった部位フローリング(2枚分)・ダン襖片面・ビニールクロス(半額)の張替え
事例36 清掃費用負担特約並びに鍵交換費用負担特約について消費者契約法に違反しないとされた【東京地方裁判所判決 平21.9.18】一審【武蔵野簡易裁判所】 ■争点となった部位専門業者によるハウスクリーニング、鍵交換費用 ■賃貸人負担となった部位同上(賃貸人請求通り)
事例37 更新料特約は消費者契約法10条並びに民法1条2項に違反せず有効であるとした上で、通常損耗の範囲について判断した【東京法裁判所判決 平21.11.13】 ■争点となった部位洗面所給湯室扉クロス張替え、トイレ壁クロス張替え、和室障子張替え、LD網戸張替え・カーペット取替え・照明引掛シーリング取付、ハウスクリーニング、家賃滞納分 ■賃貸人負担となった部位洗面所給湯室扉クロス張替え、トイレ壁クロス張替え、和室障子張替え、LD網戸張替え・照明引掛シーリング取付け、家賃滞納分
事例38 賃借人が敷引特約を認識していても特約の合意が否定された【福岡簡易裁判所判決 平22.1.29】 イメージ ■争点となった部位クロス張替え ■賃貸人負担となった部位クロス張替え
事例39 通常の使用によって生じた損耗とは言えないとして、未払使用料等含めて保証金の返還金額はないとされた【東京地方裁判所判決 平22.2.2】 ■争点となった部位未納賃料及び共益費、特別損耗修繕費用 ■賃貸人負担となった部位未納賃料及び共益費、洋室出入口フローリング張替え、襖張替え(3枚)、台所洗面器具取り外し及び排水溝菊割ゴム紛失、和室クーラーキャップ取替え、和室及び玄関シール剥がし、窓枠・壁・外壁に取り付けられたフックの取り外し、トイレ配管、バルコニーの間仕切り固定家具交換、鍵(エレベータートランクを含む)紛失
事例40 敷金契約について消費者契約法10条に違反しないとされた【東京都地方裁判所判決 平22.2.22】 ■争点となった部位リビングの柱のキズ、窓の下クロスの剥がれ、寝室のクロス張替え ■賃貸人負担となった部位同上(賃貸人請求通り)、クロス張替え(経年劣化を考慮した22.5%の請求)
事例41 違約金支払い条項が消費者契約法10条に違反するとされた【東京地方裁判所判決 平22.6.11】 ■争点となった部位床板塗装、クロスの張替え、ルームクリーニング、その他原状回復及び諸経費、鍵の紛失による交換費用、返却までの損害費用、出動費用、違約金 ■賃貸人負担となった部位鍵の紛失による交換費用、建物の故障・修理についての出動費用
事例42 イメージ通常損耗についての原状回復費用を保証金から定額で控除する方法で賃借人に負担させる特約が有効とされた【最高裁判所第1小法廷判決 平23.3.24】一審【不明】【大阪高等裁判所判決 平21.6.19】
事例7の脚注① 原状回復の特約事項は故意・過失又は通常でない使用による劣化等についてのみ、その回復を義務付けたと解するのが相当とされた【東京地方裁判所判決 平8.3.19】 ■争点となった部位専門業者によるハウスクリーニングを含む修理費用
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事例7の脚注②
建物が自然ないし通例的に生ずる損耗以上に悪化していると認められる証拠はなく、修繕費を賃借人に負担させる合理的な根拠はないとされた【川口簡易裁判所判決 平9.2.18】 ■争点となった部位ルームクリーニング、ガスコンロ内部クリーニング、畳表替え、クロス張替え、クロスクリーニング
事例7の脚注③ 原状回復の特約は、当事者間で合意がなかったことなどから、賃借人の故意・過失による毀損や通常でない使用による建物の劣化について定めたものに過ぎないとされた(賃借人は2名)【京都地方裁判所判決 平9.6.10】 ■争点となった部位畳、障子、襖、その他の設備の修理、清掃(詳細不明)
事例7の脚注④ 原状回復の特約は、特別な事情がない限り認められないとされた【神奈川簡易裁判所判決 平9.7.2】 ■争点となった部位畳取替え等(詳細は不明) ■賃貸人負担となった部位(浄化槽の清掃費については賃借人が支払いを容認)
事例7の脚注⑤ 賃借人が立会確認書に署名したが、自然消耗・通常使用に必然的に伴う損耗は敷金から控除できないとされた【福知山簡易裁判所判決 平15.4.4】 イメージ ■争点となった部位壁・天井クロス張替え、ハウスクリーニング費用
事例13の脚注 修繕特約は、通常賃貸人の修繕義務を、免除したにとどまり、更に特別の事情が存在する場合を除き、賃借人に義務を負わせるものではないとした【仙台簡易裁判所判決 平8.11.28】 ■争点となった部位壁・天井・床修繕、襖張替え、クリーニング工事、玄関鍵交換、その他修理 ■賃貸人負担となった部位(クリーニング、玄関鍵及びその他修理費用は賃借人が支払いを容認)
事例15の脚注 オフィスビルの賃貸借において、賃貸人には原状回復条項に基づき通常の使用による損耗・汚損をも除去し賃貸当時の状態にして変換する義務があるとされた【東京高等裁判所判決 平12.12.27】判例タイムズ1095-176 ■争点となった部位電気設備撤去、空調設備のオーバーホール工事、塗装工事、内装工事、クリーニング工事等 ■賃貸人負担となった部位電気設備撤去、空調設備のオーバーホール工事、塗装工事、内装工事、クリーニング工事等

(注意)街頭事例に類似した判例について、各事例で脚注として紹介しています。

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